글 안재만(조선비즈 증권팀장)
당장 집 살 계획 없어도 미리 준비하기
지난 8월 11일, 서울 강남구 일원동 ‘디에이치 자이 개포’의 무순위 청약에 25만 명이 몰렸다. 특히 1가구를 모집한 84㎡에는 12만 400명이 신청해 ‘12만 400 대 1’이라는 경이적인 경쟁률을 기록했다. 경쟁률이 높았던 배경에는 무순위란 조건에 실거주 의무가 없다는 점도 있지만, 가장 매력적인 것은 가격이었다. 현 시세가 30억~40억 원인데 14억~19억 원에 분양하니 당첨만 되면 앉은 자리에서 15억 원가량을 버는 셈이었다. 말 그대로 진짜 로또다.
편차는 조금 있지만, 분양가 상한제가 도입된 이래 주택청약 가격은 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 책정된다. 당첨되는 즉시 수억 원의 목돈을 쥐는 셈이다. 무주택 기간이 길어야 가점에서 높은 점수를 받아 당첨 확률이 높아지지만, 추첨제가 전혀 없는 것은 아니어서 젊은 사람이어도 주택청약종합저축은 미리 준비해 둘 필요가 있다. 1주택자의 경우에도 기존 보유 주택 매도를 조건으로 청약 신청을 할 수 있기 때문에 만들어 두는 것이 좋다.
연 1.8% 금리에 소득공제 혜택까지
주요 시중은행에서 가입할 수 있는 주택청약종합저축(이하 청약통장)은 가입 기간이 1년일 땐 연 금리가 1.5%이고, 2년 이상부터는 1.8%로 책정된다. 지금은 기준 금리가 1%를 밑도는 시기라 청약통장 금리도 많이 떨어졌지만, 그래도 비교적 좋은 수준이다. 추후 한국은행이 금리를 인상하면 청약통장 금리도 올라갈 전망이다.
일반형 말고 ‘청년 우대형’이 있는데, 청년 우대형 청약통장의 금리는 2년 이상일 때 연 3.3%다. 청년 우대형 청약통장은 만 19~34세(남성의 경우 병역 이행 기간 공제하고 계산)에 연 소득이 3,000만 원 이하일 때 가입할 수 있다.
청약통장의 또 다른 장점은 소득공제다. 청년 우대형이든 일반형이든 총급여액이 7,000만 원 이하인 무주택 세대주는 연 240만 원 한도로 납입 금액의 40%를 소득공제받을 수 있다. 청년 우대형은 여기에 더해 500만 원까지 이자소득 비과세라는 추가 혜택이 있다.
청약통장은 통상 월 10만 원씩 납입하라고 하는데, 자금 여유가 있다면 월 20만 원씩 넣으라는 이유도 여기에 있다. 월 20만 원씩 입금하면 연 240만 원을 불입하게 되므로 40%인 96만 원을 근로소득 금액에서 공제받을 수 있기 때문이다. 다만 5년 이내 청약통장을 해지할 경우 소득공제받은 부분이 추징되기 때문에 혹시나 통장을 사용했다고 하더라도(청약 당첨을 뜻함) 당장 해지하지는 말아야 한다. 또 하나, 소득공제는 국세청 홈택스에서 자동으로 되는 것은 아니다. 무주택 확인서를 발급받아 은행에 제출해야 한다.
대출 시에도 좋은 조건으로 활용 가능
청약통장의 매력은 대출을 받을 때도 입증된다. “난 대출은 받을 계획이 없다” 하는 사람이라도 일단 알아 두자. 언제 갑자기 급전이 필요할지 모르니 말이다.
은행 대출 중에는 가입한 예·적금을 담보로 받는 ‘예금담보대출’이라는 것이 있다. 예금담보대출은 대부분 약정된 예금 금리에 1.25% 안팎의 가산세를 더해 책정된다. 그런데 청약통장은 약정금리가 아니라 CD91일물 금리에다 1.25%를 더한 금리로 대출을 내준다. CD금리는 양도성예금증서(CD)의 유통 금리로, 은행 등 금융기관이 단기 자금 조달을 위해 발행하는 것이라 일반 채권보다는 당연히 금리가 낮다.
8월 17일 기준 CD91일물 금리는 0.72%로, 만약 대출을 받는다면 연 1.97%의 금리가 적용된다. 예금금리와 큰 차이가 없는 수준의 대출 금리인 만큼, 마이너스 통장보다 훨씬 좋은 조건으로 요긴하게 사용할 수 있을 것이다. 당장 청약을 할 계획이 없다 하더라도 청약통장은 반드시 만들어야 하는 이유다. 단, 하나 잊지 말아야 할 것은 모든 청약통장은 중도 인출이 되지 않는다는 점이다. 원금과 이자 모두 통장 해지 시 찾을 수 있다.
청약통장, 사용할 때는 어떻게?
금리나 소득공제 혜택 등도 좋지만, 청약통장의 가장 큰 쓰임새는 결국 청약이다. 특히 요즘처럼 청약 가격이 낮을 때는 투자 매력이 있는 지역의 아파트라면 일단 청약을 넣어 보는 것이 좋다.
지금 우리가 은행에서 가입할 수 있는 청약통장은 과거 청약저축(국민주택)과 청약부금(소형 민영주택), 청약예금(민영주택)이 합쳐진 상품이다. 즉 어느 주택에 청약할 계획이든 이 청약통장 하나면 충분하다.
단, 지역과 주택 형태에 따라 예치금 조건이 다르다. 서울과 부산은 1,500만 원을 예치하면 모든 면적에 청약할 수 있고, 기타 광역시는 1,000만 원 조건을 채워야 한다. 85㎡ 이하만 청약할 생각이라면 서울 거주자라고 해도 300만 원만 예치하면 된다.
그런데 국가나 지자체, 한국토지주택공사(LH), 지방공사가 건설하는 85㎡ 이하의 국민주택에 청약할 땐 금액은 물론, 납입 횟수가 중요하다. 10만 원씩 꾸준히 납부할 것을 추천하는 이유가 이 때문이다. 최소 2년간 연체 없이 납부해야 1순위 조건을 충족하는데, 앞서 언급한 것처럼 소득공제 혜택을 최대로 받고 싶다면 매해 240만 원씩 4~6년간 납부해도 되고, 빨리 1,000만 원이나 1,500만 원 조건을 충족하고 싶다면 2년간 꾸준히 내다가 막판에 몰아서 납부하는 방법을 추천한다.
청약은 한국부동산원 ‘청약홈’에서 하면 된다. 앞서 말했듯이 가점이 높아야 좋은 주택에 당첨될 확률이 높은데, 가점은 무주택 기간이 길어야 하고 가구원 수도 많아야 한다. 젊은 나이이거나 가구원 수가 적다면 가점이 아닌 추첨제를 노려야 한다. 단, 투기과열지구나 수도권 내 공공주택지구의 85㎡ 이하는 무조건 가점제로만 뽑는다. 대형 평형에서만 추첨이 이뤄지는 데다 그만큼 가격도 비싸니 본인의 자금 사정을 꼼꼼히 확인한 뒤 청약에 임해야 할 것이다.
끝으로 미성년 자녀에게 청약통장을 가입해 줄 때는 만 17세부터 19세까지 10만 원씩 24회 납부하는 것이 가장 좋다. 미성년자는 납부 기간이 2년만 인정되기 때문이다.
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